Internetová poradna i-EKIS / odpověď
13.10.19 / dotaz č. 111939
Dobrý den,
zamýšlíme koupi domu, který byl vystavěn po roce 1925. Zákon o hospodaření s energií říká, že PENB není nutné zpracovávat pokud byl dům vystavěn do r. 1947 a poslední větší změna dokončené stavby proběhla do téhož roku.
Dům má k dnešnímu dni částečně vyměněná okna za plastová. Došlo i k výměně střešní krytiny - nikoli k zateplení střechy, stávající krytina je asfaltový šindel. Je možné považovat výměnu střešní krytiny za zákonem zmíněnou větší změnu dokončené stavby i v případě, že nebyla střecha zateplena? Máme v tomto případě po prodávajícím požadovat vypracování PENB?
Děkuji za odpověď
zamýšlíme koupi domu, který byl vystavěn po roce 1925. Zákon o hospodaření s energií říká, že PENB není nutné zpracovávat pokud byl dům vystavěn do r. 1947 a poslední větší změna dokončené stavby proběhla do téhož roku.
Dům má k dnešnímu dni částečně vyměněná okna za plastová. Došlo i k výměně střešní krytiny - nikoli k zateplení střechy, stávající krytina je asfaltový šindel. Je možné považovat výměnu střešní krytiny za zákonem zmíněnou větší změnu dokončené stavby i v případě, že nebyla střecha zateplena? Máme v tomto případě po prodávajícím požadovat vypracování PENB?
Děkuji za odpověď
Dobrý den,
Zákon č.406/2000Sb. o hospodaření energií ve znění pozdějších předpisů říká v §7a odst.(9), že: "Průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947." Tento zákon také říká v §2 Odst. (1) písmeno s) že: "větší změnou dokončené budovy změna dokončené budovy na více než 25 % celkové plochy obálky budovy". Dále v §2 Odst. (1) písmeno t): "obálkou budovy soubor všech teplosměnných konstrukcí na systémové hranici celé budovy nebo zóny, které jsou vystaveny přilehlému prostředí, jež tvoří venkovní vzduch, přilehlá zemina, vnitřní vzduch v přilehlém nevytápěném prostoru, sousední nevytápěné budově nebo sousední zóně budovy vytápěné na nižší vnitřní návrhovou teplotu."
A nyní k Vašemu dotazu. Z výše uvedeného je patrné, že k nevypracování PENB je nutno písemného souhlasu obou stran. Pokud PENB chcete, musí Vám jej prodávající dát, pokud ne, musí se zkoumat další náležitosti. Musí se zjistit, zda výměna oken nepřesáhla plochou 25% obálky budovy. Dále, že střecha je součástí obálky budovy mj. jen tehdy, pokud odděluje vytápěnou a nevytápěnou zónu, atd.
Dále bych chtěl podotknout, že: Zákon č. 183/2006 Sb. Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) říká v §125 Dokumentace skutečného provedení stavby, že cituji:
"(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.
(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.
(4) Není-li třeba dokumentaci pořízenou podle odstavce 1 nebo 3 doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad ji ověří a po jednom ověřeném vyhotovení zašle vlastníkovi stavby a obecnímu úřadu, v jehož správním obvodu se stavba nachází, není-li sám stavebním úřadem, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu. To platí i pro dokumentaci skutečného provedení stavby předloženou stavebnímu úřadu spolu se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu.
(5) Za vlastníka stavby podle odstavců 1, 3 a 4 se považuje společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu.
(6) Rozsah a obsah dokumentace skutečného provedení stavby stanoví prováděcí právní předpis."
Tedy k řádnému prodeji nemovitosti je třeba nejen PENB, ale i dokumentace skutečného provedení (podle které by měl být PENB vypracován). Tato skutečnost však není tak mediálně vděčná, jako PENB a tak se o ní příliš neví a nemluví.
S pozdravem EKIS 9011.
Zákon č.406/2000Sb. o hospodaření energií ve znění pozdějších předpisů říká v §7a odst.(9), že: "Průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947." Tento zákon také říká v §2 Odst. (1) písmeno s) že: "větší změnou dokončené budovy změna dokončené budovy na více než 25 % celkové plochy obálky budovy". Dále v §2 Odst. (1) písmeno t): "obálkou budovy soubor všech teplosměnných konstrukcí na systémové hranici celé budovy nebo zóny, které jsou vystaveny přilehlému prostředí, jež tvoří venkovní vzduch, přilehlá zemina, vnitřní vzduch v přilehlém nevytápěném prostoru, sousední nevytápěné budově nebo sousední zóně budovy vytápěné na nižší vnitřní návrhovou teplotu."
A nyní k Vašemu dotazu. Z výše uvedeného je patrné, že k nevypracování PENB je nutno písemného souhlasu obou stran. Pokud PENB chcete, musí Vám jej prodávající dát, pokud ne, musí se zkoumat další náležitosti. Musí se zjistit, zda výměna oken nepřesáhla plochou 25% obálky budovy. Dále, že střecha je součástí obálky budovy mj. jen tehdy, pokud odděluje vytápěnou a nevytápěnou zónu, atd.
Dále bych chtěl podotknout, že: Zákon č. 183/2006 Sb. Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) říká v §125 Dokumentace skutečného provedení stavby, že cituji:
"(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.
(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.
(4) Není-li třeba dokumentaci pořízenou podle odstavce 1 nebo 3 doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad ji ověří a po jednom ověřeném vyhotovení zašle vlastníkovi stavby a obecnímu úřadu, v jehož správním obvodu se stavba nachází, není-li sám stavebním úřadem, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu. To platí i pro dokumentaci skutečného provedení stavby předloženou stavebnímu úřadu spolu se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu.
(5) Za vlastníka stavby podle odstavců 1, 3 a 4 se považuje společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu.
(6) Rozsah a obsah dokumentace skutečného provedení stavby stanoví prováděcí právní předpis."
Tedy k řádnému prodeji nemovitosti je třeba nejen PENB, ale i dokumentace skutečného provedení (podle které by měl být PENB vypracován). Tato skutečnost však není tak mediálně vděčná, jako PENB a tak se o ní příliš neví a nemluví.
S pozdravem EKIS 9011.
Odpovídá: Bc. Ing. Josef Farták* - EKIS Sušice EGF Energy tisk