Internetová poradna i-EKIS / odpověď
1.9.11 / dotaz č. 28714
Dobrý den,
v první řadě děkuji za odpověď na můj dotaz z 22.8.2011. Obávám se, že prosazení zpracování projektu bude v našem případě problém. Dokumentace bude vyžadovat nemalé finanční prostředky, které budou vnímány jako vyhozené peníze. Je možné hrubou obhlídkou objektu stanovit alespoň rámcově náklady na opravy. Dalším obrovským problémem bude samotné financování regenerace. Jelikož vybíráme cca 17Kč na m2, disponujeme malou rezervou ve fondu oprava a nejsem si jistá, zda s tímto výběrem máme šanci financovat byť dlouhodobý úvěr.
Děkuji
v první řadě děkuji za odpověď na můj dotaz z 22.8.2011. Obávám se, že prosazení zpracování projektu bude v našem případě problém. Dokumentace bude vyžadovat nemalé finanční prostředky, které budou vnímány jako vyhozené peníze. Je možné hrubou obhlídkou objektu stanovit alespoň rámcově náklady na opravy. Dalším obrovským problémem bude samotné financování regenerace. Jelikož vybíráme cca 17Kč na m2, disponujeme malou rezervou ve fondu oprava a nejsem si jistá, zda s tímto výběrem máme šanci financovat byť dlouhodobý úvěr.
Děkuji
Dobrý den,
navážu na naši předchozí odpověď a pokusím se ji doplnit o další podněty, které by pro Vás mohly být důležité a přínosné.
V případech, kdy nadšení v domě pro rekonstrukci objektu, který opravy nutně potřebuje, je na bodu mrazu, je nutné najít argumenty pro rekonstrukci. Verbálně podané argumenty můžou mít malý účinek a často naženou vítr do plachet odpůrců modernizace. Pro tyto případy je optimální, mít v rukou písemně zpracovaný dokument od firmy, která se rekonstrukcemi zabývá, např. projekční kancelář, dodavatelská firma apod. Dle mého názoru je celá řada společností, které jsou schopny vypracovat za úplatu jakousi vstupní studii proveditelnosti oprav. Náklady na její zpracování budou daleko nižší než náklady na zhotovení projektové dokumentace a poslouží vám jako argument proti odpůrcům oprav domu.
Ze studie bude možno vyčíst celou řadu důležitých informací, bude však záležet na Vámi požadovaném rozsahu dokumentu. Rozhodně by tam měly být uvedeny minimálně dvě varianty rozsahu oprav, např. nutný a optimální. Nutný rozsah bude odrážet skutečně nezbytně potřebné opravy, které souvisí např. s havarijním stavem částí objektu (zábradlí a konstrukce balkónů nebo lodžií, zatékání střechou, plísně v bytech způsobené špatnými tepelně-technickými vlastnostmi konstrukcí apod.). Do optimální varianty lze zařadit opravy částí objektu, které objekt vyžaduje, ale nezpůsobují havarijní stav, např. výměny vstupních dveří včetně schránek, oprava okapového chodníku nebo přístupového schodiště, výměna výplní otvorů ve společných prostorách apod. Při modelování skupiny oprav v jednotlivých variantách je nutné brát ohled i na vzájemné konstrukční, technické a technologické návazností. Především nákladné opravy nebo výměny balkónů za lodžie, či výměna zábradlí na balkónech je nutno pamatovat na možnost budoucího zateplení obvodového pláště nebo dokonce tyto dvě opatření spojit a uvažovat s nimi v jedné variantě.
Ve studii by neměl chybět i odhad předpokládaných nákladů na jednotlivá opatření. Ten je nutno vnímat skutečně jako odhad na základě zkušeností zpracovatele studie s předchozími projekty. Nelze vyloučit, že vám bude nabídnuta relativně přesná cena na základě zpracované „orientační cenové nabídky“, pak by se jednalo o relativně přesný odhad nákladů. Stanovení nákladů na realizaci pouhou obchůzkou objektu bez dostupné původní dokumentace k objektu bývá velmi nepřesný a nuto jej brát s rezervou. Možná ještě zdůrazním, že studie proveditelnosti by měla být zpracována na podkladě původní dokumentace k objektu (pro stanovení ploch jednotlivých konstrukcí, objemů, vlastností jednotlivých ochlazovaných konstrukcí apod.) a dalších údajů poskytnutých zadavatelem.
Pokud bude studie zpracovaná detailně ve výsledcích by se mohly objevit i informace o předpokládaných úsporách energií v GJ a Kč za rok.
Pokud má studie plnit svou funkci, pak by v ní nemělo chybět zhodnocení možností financování celé akce dle jednotlivých variant. Ekonomické posouzení by mělo vycházet z finančních prostředků, kterými disponujete z fondu oprav (FO) a dále z údajů o pravidelné měsíční tvorbě tohoto fondu. Nevylučuji, že studie prokáže reálnou financovatelnost akce i s vámi uváděným výběrem do FO. Výběr ve výši 17Kč na m2 za měsíc není nijak vysoký, ale setkali jsem se již i s nižšími hodnotami a přesto byli schopni financovat regeneraci domu s využitím dlouhodobého úvěru. Bude samozřejmě záležet na rozsahu oprav, které budete požadovat provést.
Nelze také vyloučit nutnost zvýšit měsíční tvorbu FO, což bývá vnímáno negativně, ale na druhou stranu je zapotřebí zdůraznit, že při regeneraci objektu, jejíž součástí je zlepšení tepelně-technických vlastností obvodových konstrukcí (stěny, střechy, vnitřní ochlazované konstrukce, výplně otvorů, zásahy do technologického vybavení objektu), dojde k výraznému snížení spotřeby energií na vytápění a případně i na přípravu teplé vody. To s sebou přináší i výrazné snížení provozních nákladů, tedy úspor peněz každého obyvatele objektu. Setkali jsme se i s případy, že bylo nutno zvýšit vklad do FO o částku, která byla nižší než výsledná úspora finančních prostředků díky provedeným opatřením (úspora na vytápění).
Na závěr tedy doporučuji vyhledat subjekt, který bude schopen zpracovat dokument, který vám poslouží jako výchozí bod pro jednání s nájemníky, vlastníky apod. o přínosu regenerace domu.
S pozdravem M. Čermák.
navážu na naši předchozí odpověď a pokusím se ji doplnit o další podněty, které by pro Vás mohly být důležité a přínosné.
V případech, kdy nadšení v domě pro rekonstrukci objektu, který opravy nutně potřebuje, je na bodu mrazu, je nutné najít argumenty pro rekonstrukci. Verbálně podané argumenty můžou mít malý účinek a často naženou vítr do plachet odpůrců modernizace. Pro tyto případy je optimální, mít v rukou písemně zpracovaný dokument od firmy, která se rekonstrukcemi zabývá, např. projekční kancelář, dodavatelská firma apod. Dle mého názoru je celá řada společností, které jsou schopny vypracovat za úplatu jakousi vstupní studii proveditelnosti oprav. Náklady na její zpracování budou daleko nižší než náklady na zhotovení projektové dokumentace a poslouží vám jako argument proti odpůrcům oprav domu.
Ze studie bude možno vyčíst celou řadu důležitých informací, bude však záležet na Vámi požadovaném rozsahu dokumentu. Rozhodně by tam měly být uvedeny minimálně dvě varianty rozsahu oprav, např. nutný a optimální. Nutný rozsah bude odrážet skutečně nezbytně potřebné opravy, které souvisí např. s havarijním stavem částí objektu (zábradlí a konstrukce balkónů nebo lodžií, zatékání střechou, plísně v bytech způsobené špatnými tepelně-technickými vlastnostmi konstrukcí apod.). Do optimální varianty lze zařadit opravy částí objektu, které objekt vyžaduje, ale nezpůsobují havarijní stav, např. výměny vstupních dveří včetně schránek, oprava okapového chodníku nebo přístupového schodiště, výměna výplní otvorů ve společných prostorách apod. Při modelování skupiny oprav v jednotlivých variantách je nutné brát ohled i na vzájemné konstrukční, technické a technologické návazností. Především nákladné opravy nebo výměny balkónů za lodžie, či výměna zábradlí na balkónech je nutno pamatovat na možnost budoucího zateplení obvodového pláště nebo dokonce tyto dvě opatření spojit a uvažovat s nimi v jedné variantě.
Ve studii by neměl chybět i odhad předpokládaných nákladů na jednotlivá opatření. Ten je nutno vnímat skutečně jako odhad na základě zkušeností zpracovatele studie s předchozími projekty. Nelze vyloučit, že vám bude nabídnuta relativně přesná cena na základě zpracované „orientační cenové nabídky“, pak by se jednalo o relativně přesný odhad nákladů. Stanovení nákladů na realizaci pouhou obchůzkou objektu bez dostupné původní dokumentace k objektu bývá velmi nepřesný a nuto jej brát s rezervou. Možná ještě zdůrazním, že studie proveditelnosti by měla být zpracována na podkladě původní dokumentace k objektu (pro stanovení ploch jednotlivých konstrukcí, objemů, vlastností jednotlivých ochlazovaných konstrukcí apod.) a dalších údajů poskytnutých zadavatelem.
Pokud bude studie zpracovaná detailně ve výsledcích by se mohly objevit i informace o předpokládaných úsporách energií v GJ a Kč za rok.
Pokud má studie plnit svou funkci, pak by v ní nemělo chybět zhodnocení možností financování celé akce dle jednotlivých variant. Ekonomické posouzení by mělo vycházet z finančních prostředků, kterými disponujete z fondu oprav (FO) a dále z údajů o pravidelné měsíční tvorbě tohoto fondu. Nevylučuji, že studie prokáže reálnou financovatelnost akce i s vámi uváděným výběrem do FO. Výběr ve výši 17Kč na m2 za měsíc není nijak vysoký, ale setkali jsem se již i s nižšími hodnotami a přesto byli schopni financovat regeneraci domu s využitím dlouhodobého úvěru. Bude samozřejmě záležet na rozsahu oprav, které budete požadovat provést.
Nelze také vyloučit nutnost zvýšit měsíční tvorbu FO, což bývá vnímáno negativně, ale na druhou stranu je zapotřebí zdůraznit, že při regeneraci objektu, jejíž součástí je zlepšení tepelně-technických vlastností obvodových konstrukcí (stěny, střechy, vnitřní ochlazované konstrukce, výplně otvorů, zásahy do technologického vybavení objektu), dojde k výraznému snížení spotřeby energií na vytápění a případně i na přípravu teplé vody. To s sebou přináší i výrazné snížení provozních nákladů, tedy úspor peněz každého obyvatele objektu. Setkali jsme se i s případy, že bylo nutno zvýšit vklad do FO o částku, která byla nižší než výsledná úspora finančních prostředků díky provedeným opatřením (úspora na vytápění).
Na závěr tedy doporučuji vyhledat subjekt, který bude schopen zpracovat dokument, který vám poslouží jako výchozí bod pro jednání s nájemníky, vlastníky apod. o přínosu regenerace domu.
S pozdravem M. Čermák.