Internetová poradna i-EKIS / odpověď
2.8.12 / dotaz č. 34840
Dobrý den, bydlíme v bytovém domě s vlastní plynovou kotelnou. Ta pomalu dožívá a rádi bychom ji modernizovali. Zároveň uvažujeme o celkovém zateplení a dokončení výměny oken. Na celou realizaci nebudeme mít dostatek finančních prostředků. Značná část nájemníků nesouhlasí s úvěrem a problém je i s navýšením výběru do fondu oprav (momentálně 15Kč/m2 za měsíc) . Uvažujeme o postupné etapovité rekonstrukci domu, ale otázka je, kde začít? Vypadá to, že investice do kotelny bude zapotřebí dřív než do zateplení a výměny oken, ale potom bude kotelna předimenzována. Pokud půjdeme opačnou cestou, tak se může stát, že nám jednu zimu vypoví službu kotelna. Jaký postup máme zvolit, aby byl pro nás ideální jak finančně, tak po stránce technické? Děkuji.
Dobrý den,
v případech, které korespondují s vaší situací je každá rada drahá. V první řadě bude hodně záležet, v jakém stavu se skutečně kotelna a ostatní související vybavení nachází. Pokud je stav kotelny havarijní nebo se k němu nezadržitelně blíží, pak nezbude nic jiného než v první řadě investovat do modernizace kotelny. Její rozsah může být minimální, např. výměna jednotlivých prvků, které jsou ve špatném stavu a ty, u kterých se dá předpokládat, že vydrží, tak je prozatím ponechat. Toto bude možné provést u drobnějších komponent jako čerpadla, regulační ventily, izolace, uzávěry apod. Pokud bude snaha vyměnit i kotle, pak je vhodné modernizaci provést komplexně. Nevylučuji, že by se nedalo zbývající vybavení kotelny ponechat, toto by byla otázka, např. na projektanta topení. Máte pravdu, že pokud přistoupíte k modernizaci kotelny před opatřeními, která povedou ke snížení tepelných ztrát objektu, bude kotelna po jejich provedení předimenzována. Jistým řešením by byla částečná výměna kotlů, kdy neměněné kotle by byly odstraněny až po zateplení objektu a výměně oken. Otazník je nad technickou proveditelností a funkčností tohoto řešení, bylo by vhodné toto konzultovat s projektantem topení na místě. Pokud jiná možnost nebude, pak se modernizace kotelny provede komplexně a tepelný výkon v kotlích navíc může být jako záloha pro případ poruchy některého z kotlů. Vlivem vyššího výkonu sestavy kotlů může dojít k navýšení celkové ceny o cca 10% proti případu, že objekt je zateplený a výkon je nižší.
Regeneraci je v optimálním případě vhodné zrealizovat komplexně, tzn. provést tepelně-úsporná opatření na staveních konstrukcích a zároveň i modernizaci kotelny. Během jedné stavení sezony máte regeneraci hotovou. Pokud se realizace etapizuje, pak to s sebou nese navýšení nákladů a nepříjemně se protahující realizaci, která negativně ovlivňuje užívání objektu. Výběr do vašeho fondu oprav není nijak vysoký, ale setkal jsem se i s nižším. Ze zkušeností můžu potvrdit, že myšlenka využití úvěru je pro některé obyvatele domů děsivá, ale ne nepřekonatelná. Důležité bude je přesvědčit o vhodnosti a nutnosti regenerace domu, což obyvatelé objektu zajisté chápou. Otázku financování prostřednictvím úvěru je vhodné zodpovědět na základě jakési studie proveditelnosti. V zásadě jde o to, mít v ruce dokument, na základě kterého můžete argumentovat o vhodnosti způsobu financování atd.
Studii proveditelnosti nebo jakousi analýzu jsou schopni zpracovat např. projektanti, energetičtí auditoři apod. Dokument by měl obsahovat popis technického stavu, předpokládaný rozsah regenerace, finanční náklady a energetické a ekonomické přínosy provedení jednotlivých opatření. Důležité je vyčíslit jaké množství energie ušetříte a jak se to odrazí na provozních nákladech domu. Obyvatelé domu musí začít vnímat i to, že případné navýšení výběru do fondu oprav pro provedení rekonstrukce jim přinese úsporu peněz za energie. Velmi často se stává, že navýšení je bez problému kompenzováno úsporou peněz za vytápění, což se dotkne každého. Opět ze zkušenosti můžu potvrdit, že to je důležitý argument. V analýze lze namodelovat celou řadu variant (osobně bych nevolil více jak tři až čtyři), ve kterých lze zhodnotit optimální rozsah opatření a optimální způsob financování. Jelikož součástí vyhodnocení je i ekonomická část je zapotřebí odborně odhadnout předpokládané náklady. Na studii lze ukázat každému nájemníkovi, že splácení úvěru je možné „utáhnout“ z měsíčně vybrané částky do fondu oprav (pravděpodobně vyšší než současných 15Kč/m2/měsíc), za současného tvoření nutné provozní rezervy. V případě, že jste společenství vlastníků, je dalším dobrým argumentem fakt, že partnerem pro jednání s úvěrující bankou není osobně obyvatel domu, ale společenství jakož právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Velmi často je totiž představa, že každá z osob bude mít sólo úvěr a bude ručit svým bytem.
Doporučoval bych následující postup. Kontaktovat firmu, která zajistí potřebný průzkum ve všech oblastech (statika, stavební řešení, topení, zdravotechnika) a na jeho základě zpracuje studii. Jsem přesvědčen, že toto lze uskutečnit za „rozumné“ peníze v poměru ke komplexní regeneraci budovy. Na základě studie budete schopni nájemníkům, vlastníkům bytů apod. ve vašem domě prezentovat možnosti, které máte, jaké budou úspory, kolik ušetříte peněz za energie atd. Na základě výsledků bude jednodušší rozhodování jak postupovat v regeneraci dále, jestli etapovitě nebo komplexně.
Pokud se rozhodnete pro regeneraci, mělo by následovat zpracování kvalitní projektové dokumentace s položkovým rozpočtem a výkazem výměr (slepý rozpočet bez cen). Ten vám poslouží pro výběr dodavatele, v něm uchazeč o zakázku nacení každou položku, takže nabídky budou srovnatelné v každé položce. Výběr dodavatele by neměl být proveden pouze na základě nejnižší ceny, ale i podle finančního „zdraví“, referencí atd. Neméně důležité je i zajištění technického dozoru na stavbě, který vám realizaci ohlídá.
Bura
v případech, které korespondují s vaší situací je každá rada drahá. V první řadě bude hodně záležet, v jakém stavu se skutečně kotelna a ostatní související vybavení nachází. Pokud je stav kotelny havarijní nebo se k němu nezadržitelně blíží, pak nezbude nic jiného než v první řadě investovat do modernizace kotelny. Její rozsah může být minimální, např. výměna jednotlivých prvků, které jsou ve špatném stavu a ty, u kterých se dá předpokládat, že vydrží, tak je prozatím ponechat. Toto bude možné provést u drobnějších komponent jako čerpadla, regulační ventily, izolace, uzávěry apod. Pokud bude snaha vyměnit i kotle, pak je vhodné modernizaci provést komplexně. Nevylučuji, že by se nedalo zbývající vybavení kotelny ponechat, toto by byla otázka, např. na projektanta topení. Máte pravdu, že pokud přistoupíte k modernizaci kotelny před opatřeními, která povedou ke snížení tepelných ztrát objektu, bude kotelna po jejich provedení předimenzována. Jistým řešením by byla částečná výměna kotlů, kdy neměněné kotle by byly odstraněny až po zateplení objektu a výměně oken. Otazník je nad technickou proveditelností a funkčností tohoto řešení, bylo by vhodné toto konzultovat s projektantem topení na místě. Pokud jiná možnost nebude, pak se modernizace kotelny provede komplexně a tepelný výkon v kotlích navíc může být jako záloha pro případ poruchy některého z kotlů. Vlivem vyššího výkonu sestavy kotlů může dojít k navýšení celkové ceny o cca 10% proti případu, že objekt je zateplený a výkon je nižší.
Regeneraci je v optimálním případě vhodné zrealizovat komplexně, tzn. provést tepelně-úsporná opatření na staveních konstrukcích a zároveň i modernizaci kotelny. Během jedné stavení sezony máte regeneraci hotovou. Pokud se realizace etapizuje, pak to s sebou nese navýšení nákladů a nepříjemně se protahující realizaci, která negativně ovlivňuje užívání objektu. Výběr do vašeho fondu oprav není nijak vysoký, ale setkal jsem se i s nižším. Ze zkušeností můžu potvrdit, že myšlenka využití úvěru je pro některé obyvatele domů děsivá, ale ne nepřekonatelná. Důležité bude je přesvědčit o vhodnosti a nutnosti regenerace domu, což obyvatelé objektu zajisté chápou. Otázku financování prostřednictvím úvěru je vhodné zodpovědět na základě jakési studie proveditelnosti. V zásadě jde o to, mít v ruce dokument, na základě kterého můžete argumentovat o vhodnosti způsobu financování atd.
Studii proveditelnosti nebo jakousi analýzu jsou schopni zpracovat např. projektanti, energetičtí auditoři apod. Dokument by měl obsahovat popis technického stavu, předpokládaný rozsah regenerace, finanční náklady a energetické a ekonomické přínosy provedení jednotlivých opatření. Důležité je vyčíslit jaké množství energie ušetříte a jak se to odrazí na provozních nákladech domu. Obyvatelé domu musí začít vnímat i to, že případné navýšení výběru do fondu oprav pro provedení rekonstrukce jim přinese úsporu peněz za energie. Velmi často se stává, že navýšení je bez problému kompenzováno úsporou peněz za vytápění, což se dotkne každého. Opět ze zkušenosti můžu potvrdit, že to je důležitý argument. V analýze lze namodelovat celou řadu variant (osobně bych nevolil více jak tři až čtyři), ve kterých lze zhodnotit optimální rozsah opatření a optimální způsob financování. Jelikož součástí vyhodnocení je i ekonomická část je zapotřebí odborně odhadnout předpokládané náklady. Na studii lze ukázat každému nájemníkovi, že splácení úvěru je možné „utáhnout“ z měsíčně vybrané částky do fondu oprav (pravděpodobně vyšší než současných 15Kč/m2/měsíc), za současného tvoření nutné provozní rezervy. V případě, že jste společenství vlastníků, je dalším dobrým argumentem fakt, že partnerem pro jednání s úvěrující bankou není osobně obyvatel domu, ale společenství jakož právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Velmi často je totiž představa, že každá z osob bude mít sólo úvěr a bude ručit svým bytem.
Doporučoval bych následující postup. Kontaktovat firmu, která zajistí potřebný průzkum ve všech oblastech (statika, stavební řešení, topení, zdravotechnika) a na jeho základě zpracuje studii. Jsem přesvědčen, že toto lze uskutečnit za „rozumné“ peníze v poměru ke komplexní regeneraci budovy. Na základě studie budete schopni nájemníkům, vlastníkům bytů apod. ve vašem domě prezentovat možnosti, které máte, jaké budou úspory, kolik ušetříte peněz za energie atd. Na základě výsledků bude jednodušší rozhodování jak postupovat v regeneraci dále, jestli etapovitě nebo komplexně.
Pokud se rozhodnete pro regeneraci, mělo by následovat zpracování kvalitní projektové dokumentace s položkovým rozpočtem a výkazem výměr (slepý rozpočet bez cen). Ten vám poslouží pro výběr dodavatele, v něm uchazeč o zakázku nacení každou položku, takže nabídky budou srovnatelné v každé položce. Výběr dodavatele by neměl být proveden pouze na základě nejnižší ceny, ale i podle finančního „zdraví“, referencí atd. Neméně důležité je i zajištění technického dozoru na stavbě, který vám realizaci ohlídá.
Bura