Internetová poradna i-EKIS / odpověď
6.6.13 / dotaz č. 40269
Dobrý den, v letošním roce plánujeme provést zateplení a izolaci ploché střechy na panelovém domě v Brně.
Nabídky oslovených realizačních firem se v postupu prací i materiálech rozcházejí. Nedokážeme posoudit, zda a které navrhované postupy a materiály jsou v pořádku, proto by jsme dali přednost nějakému osvědčenému komplexnímu systémovému řešní. Jsou nějaká doporučovaná, nebo ověřená systémová řešení pro zateplení a izolaci střech na panelových domech? Děkuji za doporučení.
Nabídky oslovených realizačních firem se v postupu prací i materiálech rozcházejí. Nedokážeme posoudit, zda a které navrhované postupy a materiály jsou v pořádku, proto by jsme dali přednost nějakému osvědčenému komplexnímu systémovému řešní. Jsou nějaká doporučovaná, nebo ověřená systémová řešení pro zateplení a izolaci střech na panelových domech? Děkuji za doporučení.
Dobrý den,
z Vámi uvedeného textu dedukuji, že k zamýšlené opravě střechy není k dispozici projektová dokumentace. Pokud je můj odhad správný, pak v tom vidím základní problém. Pokud si na objekt pozvete třeba 3 nebo 10 dodavatelských firem a budete požadovat navržení řešení opravy střechy včetně ceny, pak budete pak mít 3 nebo 10 variant řešení včetně 3 nebo 10 rozdílných cen. Každá firma nacení něco jiného, někde něco přidá, někde něco ubere (ani člověk z oboru nemusí mít přehled v čem tví rozdíly a kouzlo nejnižší ceny). Na základě takových cenových nabídek není zpravidla možné zodpovědně vybrat dodavatele.
Zcela jiná situace nastává v případě, že je zpracovaná projektová dokumentace na úrovni pro výběr dodavatele, pak to lze brát za startovací čáru pro korektní zpracování cenových nabídek. Projektant odpovídá v dokumentaci za navržené technické řešení (vše by mělo být v souladu s platnými normami a platnými právními předpisy). Technické řečení projektant zpravidla několikrát konzultuje s investorem, který by měl být seznámen s návrhem. Konečný návrh v projektu akceptuje tím, že dokumentaci přebírá a samozřejmě uhradí částku za její zpracování.
Součástí dokumentace by měl být položkový rozpočet oceněný dle RTS nebo URS („průměrné ceny stavebních prací“) a výkaz výměr („slepý rozpočet“ - jednotlivé položky nejsou oceněny). Právě „slepý rozpočet“ slouží dodavatelským firmám pro nacenění realizace. Dodavatelská firma každé položce přiřadí vlastní cenu, což ve výsledku vede k ceně celkové. Pro investora je toto řešení ideální pro porovnání jednotlivých položek a ne jenom ceny celkové, ve které lze schovat nebo zapomenout cokoli, co později může být předmětem víceprací a dohadů o navyšování nákladů na realizaci.
V případě, že firma některé položky neocení, zanedbá, pak by k tomuto měla mít jasný důvod (např. cena je zahrnuta v jiných položkách) nebo tak bylo učiněno záměrně pro dosažení nízké ceny a zároveň prostoru pro budoucí vícepráce.
Mnohdy je projektová dokumentace považována za zbytečnost a vyhozené peníze. Opak je pravdou, dokumentace a položkový rozpočet je jednou z věcí, která chrání investora před případným nekalým jednáním dodavatele stavebních prací. Je třeba si uvědomit, že oprava střechy bude vyžadovat nemalé náklady. Projektová dokumentace může činit odhadem do 5 až 7% z těchto nákladů. Bez dokumentace můžete přijít o daleko větší částky. Nemalou měrou se na kvalitě prováděných prací, dodržováním projektu apod. podílí i technický dozor investora.
Na závěr bych tedy doporučil zpracovat jednoduchou, ale dostačující projektovou dokumentaci pro výběr dodavatele a pro provedení stavby včetně položkového rozpočtu a výkazu výměr. Nikdo netouží po komplicích již během stavby a pak po dokončení díla v podobě reklamací vad a nedodělků.
Bura
z Vámi uvedeného textu dedukuji, že k zamýšlené opravě střechy není k dispozici projektová dokumentace. Pokud je můj odhad správný, pak v tom vidím základní problém. Pokud si na objekt pozvete třeba 3 nebo 10 dodavatelských firem a budete požadovat navržení řešení opravy střechy včetně ceny, pak budete pak mít 3 nebo 10 variant řešení včetně 3 nebo 10 rozdílných cen. Každá firma nacení něco jiného, někde něco přidá, někde něco ubere (ani člověk z oboru nemusí mít přehled v čem tví rozdíly a kouzlo nejnižší ceny). Na základě takových cenových nabídek není zpravidla možné zodpovědně vybrat dodavatele.
Zcela jiná situace nastává v případě, že je zpracovaná projektová dokumentace na úrovni pro výběr dodavatele, pak to lze brát za startovací čáru pro korektní zpracování cenových nabídek. Projektant odpovídá v dokumentaci za navržené technické řešení (vše by mělo být v souladu s platnými normami a platnými právními předpisy). Technické řečení projektant zpravidla několikrát konzultuje s investorem, který by měl být seznámen s návrhem. Konečný návrh v projektu akceptuje tím, že dokumentaci přebírá a samozřejmě uhradí částku za její zpracování.
Součástí dokumentace by měl být položkový rozpočet oceněný dle RTS nebo URS („průměrné ceny stavebních prací“) a výkaz výměr („slepý rozpočet“ - jednotlivé položky nejsou oceněny). Právě „slepý rozpočet“ slouží dodavatelským firmám pro nacenění realizace. Dodavatelská firma každé položce přiřadí vlastní cenu, což ve výsledku vede k ceně celkové. Pro investora je toto řešení ideální pro porovnání jednotlivých položek a ne jenom ceny celkové, ve které lze schovat nebo zapomenout cokoli, co později může být předmětem víceprací a dohadů o navyšování nákladů na realizaci.
V případě, že firma některé položky neocení, zanedbá, pak by k tomuto měla mít jasný důvod (např. cena je zahrnuta v jiných položkách) nebo tak bylo učiněno záměrně pro dosažení nízké ceny a zároveň prostoru pro budoucí vícepráce.
Mnohdy je projektová dokumentace považována za zbytečnost a vyhozené peníze. Opak je pravdou, dokumentace a položkový rozpočet je jednou z věcí, která chrání investora před případným nekalým jednáním dodavatele stavebních prací. Je třeba si uvědomit, že oprava střechy bude vyžadovat nemalé náklady. Projektová dokumentace může činit odhadem do 5 až 7% z těchto nákladů. Bez dokumentace můžete přijít o daleko větší částky. Nemalou měrou se na kvalitě prováděných prací, dodržováním projektu apod. podílí i technický dozor investora.
Na závěr bych tedy doporučil zpracovat jednoduchou, ale dostačující projektovou dokumentaci pro výběr dodavatele a pro provedení stavby včetně položkového rozpočtu a výkazu výměr. Nikdo netouží po komplicích již během stavby a pak po dokončení díla v podobě reklamací vad a nedodělků.
Bura