Internetová poradna i-EKIS / odpověď
26.2.13 / dotaz č. 38484
Dobrý den,
měla bych několik dotazů:
1)novela zákona 406/2000 říká, že PENB je nutný při prodeji domu, ucelené části domu nebo u pronájmu celé budovy. Jak je to u bytového domu, kde vlastník domu všechny byty pronajímá? Jedná se o pronájem celého domu, ale po ucelených částech. Týká se ho tedy odstavec o pronájmu domu nebo o pronájmu ucelné části (povinnost mít PENB od 2016)?
2) Při rekonstrukci domu (provedení zateplení obvodových zdí nebo jen nová fasáda - rekonstrukce se týka více než 25% obálky) je nutné splnit požadavky na energetickou náročnost. V praxi se jedná přesně o co? Dodržení požadovaného součinitele prostupu tepla dotčené konstrukce? Dodržení průměrného součinitele prostupu tepla obálkou? Znamená to tedy, že nebude možné pouze opravit omítku,ale bude nutné rovnou i zateplit?
měla bych několik dotazů:
1)novela zákona 406/2000 říká, že PENB je nutný při prodeji domu, ucelené části domu nebo u pronájmu celé budovy. Jak je to u bytového domu, kde vlastník domu všechny byty pronajímá? Jedná se o pronájem celého domu, ale po ucelených částech. Týká se ho tedy odstavec o pronájmu domu nebo o pronájmu ucelné části (povinnost mít PENB od 2016)?
2) Při rekonstrukci domu (provedení zateplení obvodových zdí nebo jen nová fasáda - rekonstrukce se týka více než 25% obálky) je nutné splnit požadavky na energetickou náročnost. V praxi se jedná přesně o co? Dodržení požadovaného součinitele prostupu tepla dotčené konstrukce? Dodržení průměrného součinitele prostupu tepla obálkou? Znamená to tedy, že nebude možné pouze opravit omítku,ale bude nutné rovnou i zateplit?
Dobrý den, děkuji za Váš dotaz.
Novela zákona 406/2000 Sb. k roku 2013 přináší řadu změn v oblasti požadavků na energetickou náročnost budov a rámcově upravuje i požadavky na povinnost zpracování průkazů energetické náročnosti budov (PENB). Úplný výklad a podrobnosti navrhovaných změn budou řešeny v prováděcích vyhláškách, které jsou dosud v přípravě a měly by dle představ zákonodárců vyjít ve sbírce a platit od dubna 2013. To jistě přináší řadu otázek v náhledu na konkrétní případy, jejichž výklad dnes není zcela jednoznačný. Poradenská sdružení v dané situaci mohou přinášet pomoc s interpretací zákona v těchto případech, neumíme však předjímat právní výklad, který k dispozici není. Berte tedy prezentovaný názor jako orientační.
K bodu 1.) Vaší otázky. Zákon jasně hovoří o povinnosti zpracovat PENB od 1.1.2013 v případě pronájmu celé budovy. V případě, kdy vlastník pronajímá v bytovém domě všechny byty, jsou předmětem pronájmu pouze jednotlivé byty, nikoli dům jako celek. Chápal bych to tak, že předmětem pronájmu nejsou chodby, schodiště a další prostory zázemí domu mimo vlastní byty.. Povinnost by tedy vznikala jen v případě pronájmu domu jako celku jednomu nájemci. Pak tedy nutnost mít zpracovaný průkaz pro jednotlivé byty (PENB bude ale jistě pro dům jako celek) by byla až od 1.1.2016, týká se nových podnájmů. V případě nových pronájmů bych i vyvozoval, že se jedná o novostavbu, nebo rekonstrukci nad 1000 m2, na kterou se vztahovala povinnost mít zpracovaný průkaz již v rámci projektové dokumentace od roku 2009.
K bodu 2.) oprava fasády bude patrně znamenat zásah do více než 25% obálky budovy. Na opravu bych nahlížel jako na činnost, která nevyžaduje ohlášení ani stavební povolení, z hlediska stavebního zákona jde o udržovací práce s požadavkem pouhého oznámení těchto prací. Povinnost zpracování PENB ve vztahu ke stavebnímu řízení ale novela zákona 406/2000 Sb. neřeší, povinnost je daná novelou tak jako tak. Pokud se opravou nemění stávající stav tepelně technických vlastností budovy, nezatepluje se, předpokládal bych, že není nutno mít zpracovaný PENB. Myšleno například provedení opravy defektů částí fasády, nový nátěr apod. Nevykládám si to tak, že by povinností vlastníka při jakékoli drobné opravě bylo splnění novým zákonem daných tepelně technických vlastností. Ale v případě, že se jedná o renovaci (nebo řekněme celkovou rekonstrukci) fasády se zateplením, pak ta povinnost vzniká jak ve zpracování PENB, tak i dodržení požadavku na energetickou náročnost, což je specifikováno jako nákladově optimální úroveň renovovaných prvků nebo celé budovy. Ale zde nám chybí prováděcí předpis, který to bude upřesňovat. Předběžně se hovoří o 0,8 násobku požadovaných hodnot dle ČSN. Otázkou je případ, kdy z nějakých důvodů nebude možné na tuto úroveň fasádu zateplit, tak uplatnit možnost, že stavba jako celek vyhoví na násobek požadovaného průměrného součinitele prostupu tepla obálkou. Kromě toho ale chybí i prováděcí předpis na novou metodiku PENB, které se tedy do dubna mohou zpracovávat postaru.
Pokud se jedná o aktuálně řešenou opravu fasády se zateplením, předpokládal bych, že se nebude provádět teď v zimě a vyplatilo by se, počkat raději do dubna, až novely vyhlášek situaci vyjasní. Jinak by se muselo postupovat dle staré metodiky. Ale pokud je v plánu fasádu zateplit, v každém případě doporučuji postupovat dle platné ČSN 73 0540-2 a to na úrovni doporučených hodnot U.
Ing. J. Veselý, poradce, Energy Centre Č. Budějovice
pomoc od editora:
V případě smlouvy o nájmu, která je uzavírána na dobu určitou, lze prodloužení doby smlouvy provést dodatkem ke smlouvě, tím se smlouva neruší, nájemní vztah trvá, jen se upravuje jedna z jeho podmínek, a to je doba trvání nájmu. V tomto případě by nebylo nutno zpracovávat PENB, protože se jedná o nájemní vztah uzavření přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 318/2012 Sb., který novelizoval zákon č. 406/2000 Sb.
Jiná situace nastává v případě uzavření zcela nové smlouvy o nájmu. Zde novým zákonem č. 318/2012 Sb. zavedená povinnost, vypracovat PENB, platí.
Takže v uvedeném případě budete postupovat jako při „pronájmu ucelené části budovy“, protože pronajímáte samostatné bytové jednotky, nikoliv budovu jako celek (nájemné smlouvy jsou na různé nájemce). Nicméně, dovoluji si upozornit, že přednostně se bude Vás vztahovat vypracování PENB dle ustanovení § 7a, odst. 1, písm. c) zákona č. 406/2000 Sb.
Novela zákona 406/2000 Sb. k roku 2013 přináší řadu změn v oblasti požadavků na energetickou náročnost budov a rámcově upravuje i požadavky na povinnost zpracování průkazů energetické náročnosti budov (PENB). Úplný výklad a podrobnosti navrhovaných změn budou řešeny v prováděcích vyhláškách, které jsou dosud v přípravě a měly by dle představ zákonodárců vyjít ve sbírce a platit od dubna 2013. To jistě přináší řadu otázek v náhledu na konkrétní případy, jejichž výklad dnes není zcela jednoznačný. Poradenská sdružení v dané situaci mohou přinášet pomoc s interpretací zákona v těchto případech, neumíme však předjímat právní výklad, který k dispozici není. Berte tedy prezentovaný názor jako orientační.
K bodu 1.) Vaší otázky. Zákon jasně hovoří o povinnosti zpracovat PENB od 1.1.2013 v případě pronájmu celé budovy. V případě, kdy vlastník pronajímá v bytovém domě všechny byty, jsou předmětem pronájmu pouze jednotlivé byty, nikoli dům jako celek. Chápal bych to tak, že předmětem pronájmu nejsou chodby, schodiště a další prostory zázemí domu mimo vlastní byty.. Povinnost by tedy vznikala jen v případě pronájmu domu jako celku jednomu nájemci. Pak tedy nutnost mít zpracovaný průkaz pro jednotlivé byty (PENB bude ale jistě pro dům jako celek) by byla až od 1.1.2016, týká se nových podnájmů. V případě nových pronájmů bych i vyvozoval, že se jedná o novostavbu, nebo rekonstrukci nad 1000 m2, na kterou se vztahovala povinnost mít zpracovaný průkaz již v rámci projektové dokumentace od roku 2009.
K bodu 2.) oprava fasády bude patrně znamenat zásah do více než 25% obálky budovy. Na opravu bych nahlížel jako na činnost, která nevyžaduje ohlášení ani stavební povolení, z hlediska stavebního zákona jde o udržovací práce s požadavkem pouhého oznámení těchto prací. Povinnost zpracování PENB ve vztahu ke stavebnímu řízení ale novela zákona 406/2000 Sb. neřeší, povinnost je daná novelou tak jako tak. Pokud se opravou nemění stávající stav tepelně technických vlastností budovy, nezatepluje se, předpokládal bych, že není nutno mít zpracovaný PENB. Myšleno například provedení opravy defektů částí fasády, nový nátěr apod. Nevykládám si to tak, že by povinností vlastníka při jakékoli drobné opravě bylo splnění novým zákonem daných tepelně technických vlastností. Ale v případě, že se jedná o renovaci (nebo řekněme celkovou rekonstrukci) fasády se zateplením, pak ta povinnost vzniká jak ve zpracování PENB, tak i dodržení požadavku na energetickou náročnost, což je specifikováno jako nákladově optimální úroveň renovovaných prvků nebo celé budovy. Ale zde nám chybí prováděcí předpis, který to bude upřesňovat. Předběžně se hovoří o 0,8 násobku požadovaných hodnot dle ČSN. Otázkou je případ, kdy z nějakých důvodů nebude možné na tuto úroveň fasádu zateplit, tak uplatnit možnost, že stavba jako celek vyhoví na násobek požadovaného průměrného součinitele prostupu tepla obálkou. Kromě toho ale chybí i prováděcí předpis na novou metodiku PENB, které se tedy do dubna mohou zpracovávat postaru.
Pokud se jedná o aktuálně řešenou opravu fasády se zateplením, předpokládal bych, že se nebude provádět teď v zimě a vyplatilo by se, počkat raději do dubna, až novely vyhlášek situaci vyjasní. Jinak by se muselo postupovat dle staré metodiky. Ale pokud je v plánu fasádu zateplit, v každém případě doporučuji postupovat dle platné ČSN 73 0540-2 a to na úrovni doporučených hodnot U.
Ing. J. Veselý, poradce, Energy Centre Č. Budějovice
pomoc od editora:
V případě smlouvy o nájmu, která je uzavírána na dobu určitou, lze prodloužení doby smlouvy provést dodatkem ke smlouvě, tím se smlouva neruší, nájemní vztah trvá, jen se upravuje jedna z jeho podmínek, a to je doba trvání nájmu. V tomto případě by nebylo nutno zpracovávat PENB, protože se jedná o nájemní vztah uzavření přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 318/2012 Sb., který novelizoval zákon č. 406/2000 Sb.
Jiná situace nastává v případě uzavření zcela nové smlouvy o nájmu. Zde novým zákonem č. 318/2012 Sb. zavedená povinnost, vypracovat PENB, platí.
Takže v uvedeném případě budete postupovat jako při „pronájmu ucelené části budovy“, protože pronajímáte samostatné bytové jednotky, nikoliv budovu jako celek (nájemné smlouvy jsou na různé nájemce). Nicméně, dovoluji si upozornit, že přednostně se bude Vás vztahovat vypracování PENB dle ustanovení § 7a, odst. 1, písm. c) zákona č. 406/2000 Sb.
Odpovídá: Ing. Jiří Veselý - EKIS České Budějovice Energy Centre tisk