Internetová poradna i-EKIS / odpověď
16.6.15 / dotaz č. 58537
Dobrý den, mám dotaz,má zájem o koupi nemovitosti (dům) z exekuce.Exekutor nemá povinost mít nemovitosti označeny energetickými štítky.Tak by mne zajímalo jak to tedy je v případě,že nemovitost koupím v dražbě. Děkuji za informace
Dobrý den,
v současné době stále ještě čekáme na oficiální vyjádření o Státní energetické inspekce, jaký má k tomu názor
a o co se opírá (po obdržení vyjádření odpověď na tento dotaz doplníme). Zatím předpokládáme, že akt dražby v exekuci není "prodejem" ve smyslu zákona 406/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, a proto není PENB při dražbě potřeba.
Nicméně je třeba vědět, že jediný oprávněný výklad může poskytnout jedině soud, takže ani názory ostatních
státních nebo soukromých institucí nemusí být s rozhodnutím soudu o výkladu této povinnosti v souladu.
(Platí samozřejmě v případě, pokud v současné době není tato povinnost nebo její vyjmuntí zcela přesně a jasně
zakotveno v právních předpisech - tuto informaci čekáme v odpovědi od SEI)
S pozdravem
Ing. Martin Varga
Dodatek 2.7.2015 (po obdržení oficiální odpovědi ze SEI), spisová značka 711/15/90.210:
"Vážený pane inženýre,
dovoluji si reagovat na Váš dotaz ohledně povinnosti mít zpracovaný průkaz při dražbě. Dražba obecně je zvláštní forma změny vlastnictví. Zákon o veřejných dražbách upravuje postup při veřejné dražbě, jako způsobu změny vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby za přesně stanovených podmínek za nejvyšší cenovou nabídku účastníka dražby a dále vznik, trvání a zánik některých právních vztahů s tím souvisejících. K přechodu vlastnictví dochází příklepem při splnění podmínky zaplacení ceny ve stanovené lhůtě. Nebude-li cena zaplacena, vlastnictví nepřejde. Podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem a není jím kupní smlouva.
V některých případech jsou však dražby prováděny v režimu nového občanského zákoníku. Úprava dražby v občanském zákoníku má obecnou, generální povahu. Proto se použije vždy, pokud zvláštní předpisy neobsahují odlišnosti. Jednou ze speciálních úprav dražby je právě zákon o veřejných dražbách. V §65 zákona o veřejných dražbách je proto uvedeno, že právní vztahy upravené v tomto zákoně se řídí občanským zákoníkem, jen jestliže není v zákoně o veřejných dražbách stanoveno jinak.
Podle občanského zákoníku dražba v režimu soukromého práva představuje zvláštní způsob sjednávání a uzavíráni smluv, zatímco dražba v režimu veřejného práva představuje zvláštní právní skutečnost.
Zákon o hospodaření energií jasně uvádí, že se zpracování průkazů energetické náročnosti týká jen prodejů a uzavírání kupních smluv, případně nájmů a uzavírání nájemních smluv. Nelze provést výklad tak, že se povinnost zpracovat nebo předložit průkaz energetické náročnosti vztahuje na všechna právní jednání spočívající ve změně vlastnictví. Navíc by se velmi problematicky určovaly případné rozdílné povinnosti stanovené zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.
Názor Státní energetické inspekce tedy je, že pokud podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem, pak se na tyto případy povinnosti spojené s průkazy nevztahují. Pokud je však výsledkem dražby a podkladem pro zápis v KN kupní smlouva, pak se povinnosti spojené s průkazy musí plnit.
S pozdravem
lng. Marcela Juračková
ředitelka odboru kontroly"
v současné době stále ještě čekáme na oficiální vyjádření o Státní energetické inspekce, jaký má k tomu názor
a o co se opírá (po obdržení vyjádření odpověď na tento dotaz doplníme). Zatím předpokládáme, že akt dražby v exekuci není "prodejem" ve smyslu zákona 406/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, a proto není PENB při dražbě potřeba.
Nicméně je třeba vědět, že jediný oprávněný výklad může poskytnout jedině soud, takže ani názory ostatních
státních nebo soukromých institucí nemusí být s rozhodnutím soudu o výkladu této povinnosti v souladu.
(Platí samozřejmě v případě, pokud v současné době není tato povinnost nebo její vyjmuntí zcela přesně a jasně
zakotveno v právních předpisech - tuto informaci čekáme v odpovědi od SEI)
S pozdravem
Ing. Martin Varga
Dodatek 2.7.2015 (po obdržení oficiální odpovědi ze SEI), spisová značka 711/15/90.210:
"Vážený pane inženýre,
dovoluji si reagovat na Váš dotaz ohledně povinnosti mít zpracovaný průkaz při dražbě. Dražba obecně je zvláštní forma změny vlastnictví. Zákon o veřejných dražbách upravuje postup při veřejné dražbě, jako způsobu změny vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby za přesně stanovených podmínek za nejvyšší cenovou nabídku účastníka dražby a dále vznik, trvání a zánik některých právních vztahů s tím souvisejících. K přechodu vlastnictví dochází příklepem při splnění podmínky zaplacení ceny ve stanovené lhůtě. Nebude-li cena zaplacena, vlastnictví nepřejde. Podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem a není jím kupní smlouva.
V některých případech jsou však dražby prováděny v režimu nového občanského zákoníku. Úprava dražby v občanském zákoníku má obecnou, generální povahu. Proto se použije vždy, pokud zvláštní předpisy neobsahují odlišnosti. Jednou ze speciálních úprav dražby je právě zákon o veřejných dražbách. V §65 zákona o veřejných dražbách je proto uvedeno, že právní vztahy upravené v tomto zákoně se řídí občanským zákoníkem, jen jestliže není v zákoně o veřejných dražbách stanoveno jinak.
Podle občanského zákoníku dražba v režimu soukromého práva představuje zvláštní způsob sjednávání a uzavíráni smluv, zatímco dražba v režimu veřejného práva představuje zvláštní právní skutečnost.
Zákon o hospodaření energií jasně uvádí, že se zpracování průkazů energetické náročnosti týká jen prodejů a uzavírání kupních smluv, případně nájmů a uzavírání nájemních smluv. Nelze provést výklad tak, že se povinnost zpracovat nebo předložit průkaz energetické náročnosti vztahuje na všechna právní jednání spočívající ve změně vlastnictví. Navíc by se velmi problematicky určovaly případné rozdílné povinnosti stanovené zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.
Názor Státní energetické inspekce tedy je, že pokud podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina - potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem, pak se na tyto případy povinnosti spojené s průkazy nevztahují. Pokud je však výsledkem dražby a podkladem pro zápis v KN kupní smlouva, pak se povinnosti spojené s průkazy musí plnit.
S pozdravem
lng. Marcela Juračková
ředitelka odboru kontroly"
Odpovídá: Ing. Martin Varga* - EKIS Bystřice pod Hostýnem DEK tisk