Internetová poradna i-EKIS / odpověď
16.4.12 / dotaz č. 31154
Dobrý den, obracím se na Vás s dotazem, jak postupovat proti majiteli domu ( město ), který tři roky odmítá řešiš výměnu oken, když těmito utíká veškeré teplo z vytápěných místností.
Dobrý den, řešení Vašeho problému úzce souvisí s konkrétním zněním Vaší nájemní smlouvy. Není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak, zajišťuje výměnu oken pronajímatel. Můžete však narazit na problém, zda je výměna oken nutná. Pronajímatel je povinen vyměnit okna tehdy, pokud již není možná jejich oprava. Nevím o tom, že by nějaký předpis stanovil přesné podmínky pro výměnu oken. Obecně, okny pravděpodobně neuniká "veškeré" teplo, ale pouze určitá část, obvykle to bývá od 25 do 40 (v extrémním případě) procent.
Podle Občanského zákoníku (dále jen OZ) ) má nájemce právo od pronajímatele požadovat provedení oprav v bytě, ke kterým je pronajímatel povinen (§ 692 OZ + odstranění závad bránících řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen podle § 691 OZ - nutností je potřebu oprav nebo odstranění závad pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu). Problém je, jestli se Vám podaří prokázat, že jsou okna v takovém stavu, že brání řádnému užívání bytu. Takovým stavem by obecně mohla být i situace, kdy dochází k výraznému nárůstu potřeby tepla na vytápění vlivem špatného stavu oken. Tento stav by musel být způsoben zanedbanou údržbou nebo jiným opotřebením oken (zkroucení, nefunkční kování atd.). Obecně však bude definice závady bránící řádnému užívání bytu spíše v rovině hygienické, než v rovině energetické.
Pokud je stav Vašich oken opravdu havarijní a pronajímatel to odmítá řešit, nezbývá než obrátit se na soud.
Podle Občanského zákoníku (dále jen OZ) ) má nájemce právo od pronajímatele požadovat provedení oprav v bytě, ke kterým je pronajímatel povinen (§ 692 OZ + odstranění závad bránících řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen podle § 691 OZ - nutností je potřebu oprav nebo odstranění závad pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu). Problém je, jestli se Vám podaří prokázat, že jsou okna v takovém stavu, že brání řádnému užívání bytu. Takovým stavem by obecně mohla být i situace, kdy dochází k výraznému nárůstu potřeby tepla na vytápění vlivem špatného stavu oken. Tento stav by musel být způsoben zanedbanou údržbou nebo jiným opotřebením oken (zkroucení, nefunkční kování atd.). Obecně však bude definice závady bránící řádnému užívání bytu spíše v rovině hygienické, než v rovině energetické.
Pokud je stav Vašich oken opravdu havarijní a pronajímatel to odmítá řešit, nezbývá než obrátit se na soud.
Odpovídá: Ing. Zbyněk Bouda* - EKIS Jihlava EAV tisk